Đọc đúng bài toán cho thuê Sun Saphia: con số 11% đến từ đâu?

Tại sự kiện Kick-off ngày 23/10/2026, bảng tính "Bài toán vận hành cho thuê" của Sun Saphia Residence cho tỷ suất khoảng 10,9–11,7%/năm. Con số này hấp dẫn, nhưng chỉ có ý nghĩa khi hiểu nó được tính thế nào. Bài này bóc tách từng giả định.

Các giả định trong bảng tính

- Giá vốn tham khảo: Studio 30 m² khoảng 3 tỷ; 1PN 50 m² khoảng 4,5 tỷ. - Giá thuê: 2,5 triệu/đêm (Studio) và 3,5 triệu/đêm (1PN). - Số ngày khai thác: 360 ngày/năm. - Tỷ lệ lấp đầy: 60%. - Tỷ lệ lợi nhuận: 65% doanh thu (sau chi phí vận hành).

Tự tính lại

Với căn Studio:

- Doanh thu: 2,5 triệu × 360 ngày × 60% = 540 triệu/năm. - Lợi nhuận: 540 triệu × 65% = 351 triệu/năm. - Tỷ suất: 351 triệu ÷ 3 tỷ ≈ 11,7%/năm.

Với căn 1PN: 3,5 triệu × 360 × 60% = 756 triệu; × 65% ≈ 491 triệu; ÷ 4,5 tỷ ≈ 10,9%/năm.

Phép tính đúng với giả định. Câu hỏi là giả định có sát thực tế không.

Bảng tính chưa bao gồm những gì?

- Thuế thu nhập từ cho thuê. - Chi phí tài chính nếu vay ngân hàng. - Nội thất để đưa căn vào khai thác. - Thời gian chờ: năm khai thác tính từ khi nhận bàn giao, dự kiến 11/2028. - Biến động lấp đầy: 60% là mức trung bình; mùa thấp điểm có thể thấp hơn.

Kiểm tra độ nhạy

Thử giảm lấp đầy xuống 45% và giá thuê xuống 2,2 triệu/đêm (mức thấp của khoảng tham chiếu Studio view biển ngoài cao điểm): doanh thu còn khoảng 356 triệu, lợi nhuận khoảng 232 triệu, tỷ suất khoảng 7,7%/năm trên giá vốn 3 tỷ. Đây vẫn là mức đáng cân nhắc, nhưng thấp hơn đáng kể so với con số quảng cáo.

Anh chị có thể tự thay các thông số này tại công cụ mô phỏng dòng tiền Sun Saphia. Mô phỏng không phải cam kết lợi nhuận.

Kết luận

Bài toán cho thuê của Sun Saphia có cơ sở: giá vốn thấp hơn mặt bằng căn hộ biển, Studio dễ cho thuê. Nhưng hãy lập kế hoạch tài chính với kịch bản thận trọng. Đọc thêm kinh nghiệm mua căn hộ biển Đà Nẵng để cho thuê và căn 1PN+1, 2PN Sun Saphia. Lê Hồng Bất Động Sản lập bảng dòng tiền riêng theo vốn của anh chị – gọi 0905 517 918.